神奈川県不動産投資「厚木市」

神奈川県の不動産投資、今回は「厚木市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

「厚木市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。

厚木市の概要、特性

 

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「厚木市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「厚木市」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「厚木市」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：10.4％（8990戸）
平成15年：10.1％（9300戸）
平成20年：12.0％（12680戸）
平成25年：13.6％（14460戸）

厚木市の空き家件数、空き家率ともに上昇を続けています。

しかし厚木市では、各種専門家の相談窓口、空き家の予防・解消・活用促進、老朽空き家解体工事補助金など、積極的な空き家対策への取り組みがはじまっています。

今後の動向に着目してみてはいかがでしょうか？

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では厚木市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成13年：7,163件
平成18年：4,274件
平成23年：2,884件
平成24年：2,863件
平成25年：2,624件
平成26年：2 363件
平成27年：2,199件
平成28年：2,370件

平成13年をピークに、厚木市の刑法犯認知件は減少傾向にあります。

厚木市では防犯パトロール隊、移動番屋の開設、防犯カメラ設置、防犯活動事故見舞金制度などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

また平成27年度の「厚木市の本厚木駅周辺の治安」に関する調査では、

改善：55.4％

変化なし：32.0％

悪化：6.3％

となり、年々改善されていると回答する方が増えています。

そして「厚木市の定住意向」に関する調査では、

定住意向あり：77.3％

定住意向なし：7.5％

と、厚木市に住み続けたいという意見が10倍以上となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成22年度：47人
平成23年度：37人
平成24年度：21人
平成25年度：18人
平成26年度：28人
平成28年度：10人

厚木市の待機児童数は減少傾向と言えるでしょう。

次に厚木市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

厚木市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず厚木市の地価は、神奈川県内12位、全国101位となっています。

最高坪単価は1990年の488万円でしたが、2016年は10.2％程度の50万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は、ほとんどの年で地価は下降となりました。

上昇したのは、1997年（4.0％）、2008年（3.26％）、2016年（0.21％）の3年間のみです。

ここ最近の動向を見ると2013年（-0.97％）、2014年（-1.39％）、2015年（-0.70％）、2016年（0.21％）と緩やかな動向が続いています。

また地域別の動向を見ると、

上昇した地区

なし

下降した地区

本厚木エリア（－3.0％）、愛甲石田エリア（－0.03％）

上昇した地区は見当たりません。

賃料相場

では厚木市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：5位
1LDK～2DK：6位
2LDK～3DK：10位
3LDK～4DK：8位

単身者向けの間取りが順位が高い傾向が見られます。

厚木市の交通・アクセス

では厚木市の電車状況はどうなっているでしょうか？

厚木市内には2つの駅あり、小田急小田原線のみ利用が可能です。

小田急小田原線：本厚木駅、 愛甲石田駅

複数路線が利用できる駅はありません。

 

厚木市の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは厚木市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：225,133人、2016年：225,661人、2017年：225,524人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年：197,283人
1995年：208,627人
2000年：217,369人
2005年：222,403人
2010年：224,420人

1世帯あたりの人員

2000年：2.60人
2005年：2.48人
2010年：2.43人
2015年：2.36人

厚木市の人口は1990年代に20万を突破し、2017年現在に至るまで増加を続けています。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2000年から5年ごと

年少人口：14.7％→13.9％→13.7％→13.0％
生産年齢人口：74.8％→70.5％→68.1％→64.5％
老齢人口：10.4％→13.7％→17.9％→22.2％

少子高齢化が進んでいることがわかります。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの厚木市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：222479人

2025年：218200人
2030年：212019人
2035年：204236人
2040年：195414人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.8％→10.9％→10.1％→9.8％→9.7％
生産年齢人口：62.5％→62.1％→61.4％→59.2％→55.8％
老齢人口：25.7％→27.0％→28.5％→31.1％→34.5％

今後厚木市の人口は減少し、2040年には20万人を割り込む予測となっています。

また年齢3区分別人口を見ると、現状の傾向が続きさらに少子高齢化が進行することが予測されています。

次に厚木市による将来人口を見ていきましょう。

厚木市推計

2020年：219,445人
2025年：213,511人
2030年：205,870人
2035年：197,134人
2040年：187,820人

厚木市将来展望

2020年：229,113人

2025年：227,280人
2030年：224,270人
2035年：220,427人
2040年：216,365人

厚木市推計と厚木市将来展望ではかなり異なるデータとなっています。

また地域別のデータ（平成27年～47年までの5年毎）では、

◯増加する地域

厚木北：22,877→24,997→26,610→28,271→29,975

依知南：12,745→13,069→13,131→13,137→13,106

南毛利：39,075→40,792→41,305→41,688→41,950

◯減少する地域

厚木南：11,050→11,552→11,342→11,117→10,891

依知北：17,745→17,685→17,245→16,641→15,913

睦合北：10,649→10,452→10,062→9,612→9,128

睦合南：19,830→20,062→19,899→19,614→19,239

睦合西：10,023→10,058→9,912→9,715→9,484

荻野：27,148→26,437→25,676→24,574→23,358

小鮎：14,749→14,285→13,492→12,599→11,608

玉川：3,707→3,473→3,235→2,988

相川：13,999→14,080→13,915→13,669→13,357

緑ヶ丘：4,406→4,162→3,781→3,399→3,042

南毛利南：11,118→11,449→11,337→11,153→10,930

森の里：6,436→6,326→6,100→5,845→5,457

と、厚木北、依知南、南毛利地域では増加が見込まれています。

厚木市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に厚木市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：今後は減少が続く。

厚木市のデータ：今後は減少が続く。

どちらのデータも減少予測となっています。

ただし地域別のデータから人口の増加が予測されている地域もあるため、不動産投資を行なう場合は、地域選定は慎重に行う必要があるでしょう。

また厚木市は人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では厚木市の交通に関してはどうでしょうか？

厚木市は小田急線の利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。

本厚木駅から新宿駅まで45分程と、十分通勤や通学圏と言えます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

厚木市の神奈川県内でのランキングは地価は12位、平均賃料は5位（～10位）となります。

すべての間取りで地価よりも上位ランクとなっています。

また2016年の取引では、本厚木駅周辺で292万円、240万円と高値での取引が確認できます。

厚木市の不動産投資

以上、厚木市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると厚木市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、厚木市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※厚木市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。