神奈川県不動産投資「綾瀬市」

神奈川県の不動産投資、今回は「綾瀬市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

「綾瀬市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。

綾瀬市の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「綾瀬市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「綾瀬市」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「綾瀬市」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：7.1％（2010戸）
平成15年：7.8％（2420戸）
平成20年：10.0％（3180戸）
平成25年：8.0％（2770戸）

綾瀬市の空き家件数、空き家率は平成20年に上昇しましたが、平成25年には神奈川県平均を大きく下回りました。

また賃貸用住宅の空き家件数も同様の推移となりました。

平成15年：1470戸
平成20年：1840戸
平成25年：1740戸

綾瀬市では、空き家相談窓口を開設して空き家の適正管理などを実施しています。

今後は空家の利活用や流通促進といった積極的な取り組みに期待したいところです。

刑法犯認知件数（刑法犯）の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では綾瀬市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。

平成20年：1380件
平成22年：1149件
平成23年：922件
平成24年：673件
平成25年：836件
平成26年：621件
平成27年：609件
平成28年：655件

綾瀬市の刑法犯認知件は年々減少を続けましたが、ここ3年は横ばいで推移しています。

綾瀬市では青色防犯パトロール、防犯灯・防犯カメラ設置、住宅の防犯診断、犯罪被害者等支援相談などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

また「平成25年市民納得度調査」の「居住意識」に関する調査では、

肯定的な回答：63.8％

否定的な回答：28.2％

と住みよい環境の回答が多くなっています。

また定住意識に関しても

肯定的な回答：60.6％

否定的な回答：15.7％

と定住意識も非常に高いことが伺えます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成15年度：42人
平成19年度：21人
平成25年度：17人
平成26年度：18人
平成27年度：45人
平成28年度：44人

平成28年度の綾瀬市の待機児童数は、鎌倉市と並んで神奈川県内ワースト4位となりました。

次に綾瀬市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

 

綾瀬市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず綾瀬市の地価は、神奈川県内19位、全国139位となっています。

最高坪単価は1993年の74万円でしたが、2016年は53％程度の39万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1994年以降、綾瀬市の地価は2008年（1.59％）まで下降を続けました。

ここ4年の動向は、2013年（-0.15％）、2014年（0.21％）、2015年（-3.49％）、2016年（-1.54％）と下降傾向となっています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇した地区

さがみ野エリア（0.41％）

下降した地区

相模大塚エリア（－0.11％）、かしわ台エリア（－1.05％）

全体的に緩やかな動向となっています。

賃料相場

では綾瀬市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：17位
1LDK～2DK：17位
2LDK～3DK：12位
3LDK～4DK：15位

2～3人の間取りの順位が高くなっています。

綾瀬市の交通・アクセス

では綾瀬市の電車状況はどうなっているでしょうか？

綾瀬市内には駅がありません。最寄りの沿線として相模鉄道本線の利用が可能です。

相模鉄道本線：大和駅、相模大塚駅、さがみ駅、かしわ台駅

 

綾瀬市の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは綾瀬市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：83,795人、2016年：84,440人、2017年：84,367人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年：77,926人
1995年：80,680人
2000年：81,019人
2005年：81,767人
2010年：83,167人

1世帯あたりの人員

1990年：3.24人
1995年：3.04人
2000年：2.85人
2005年：2.73人
2010年：2.64人
2017年：2.50人

綾瀬市の人口は増加を続けてきましたが、ここ数年は緩やかな減少となっています。

また1世帯あたりの人員も減少傾向にあり、単身世帯、夫婦のみの世帯が増加しています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2010年までの5年ごと

年少人口：18.7％→15.6％→14.4％→14.3％→14.4％

生産年齢人口：75.4％→76.6％→74.8％→70.4％→ 64.8％

老齢人口：5.9％→7.8％→10.8％→15.3％→20.8％

生産年齢人口は減少、老年人口は増加となり、高齢化の傾向が顕著となっています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの綾瀬市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：82800人

2025年：81219人
2030年：78941人
2035年：76269人
2040年：73570人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：13.4％→12.5％→11.8％→11.7％→11.9％

生産年齢人口：59.2％→59.8％→60.3％→58.8％→55.7％

老齢人口：27.4％→27.6％→27.9％→29.5％→32.5％

綾瀬市の人口は2020年以降も減少となり、年齢3区分別人口からは、少子高齢化の進行が伺えます。

次に綾瀬市による将来人口を見ていきましょう。

綾瀬市人口ビジョンの将来展望人口

2020年：82,497人
2030年：79,992人

2040年：76,677人

社人研の同様に減少が予測されていますが、そのスピードは社人研より緩やかなものとなっています。

綾瀬市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に綾瀬市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：減少。

綾瀬市のデータ：減少。

2020年→2040年の推移は、社人研はマイナス11％程度、綾瀬市はマイナス7％程度の予測です。

人口減少による不動産投資への影響は少なからず考えられるため、今度の人口の動向に注目下さい。

不動産投資と交通

では綾瀬市の交通に関してはどうでしょうか？

綾瀬市は相模鉄道本線の利用で横浜駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

大和駅から横浜駅まで20分以内と通勤・通学に便利な地域です。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

綾瀬市の神奈川県内でのランキングは地価は19位、平均賃料は12位（～17位）となります。

賃料相場は地価を上回る順位となっています。

また2016年の取引では、小田急海老名駅周辺で54万円、かしわ台駅周辺で52万円、さがみ野駅周辺で51万円と平均地価以上の取引が確認できます。

綾瀬市の不動産投資

以上、綾瀬市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると綾瀬市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、綾瀬市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※綾瀬市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。