神奈川県不動産投資「茅ヶ崎市」
神奈川県の不動産投資、今回は「茅ヶ崎市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「茅ヶ崎市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。
茅ヶ崎市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「茅ヶ崎市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「茅ヶ崎市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「茅ヶ崎市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：7.9％（6580戸）
平成15年：8.9％（8060戸）
平成20年：10.0％（9810戸）
平成25年：12.1％（12820戸）
茅ヶ崎市の空き家件数、空き家率ともに上昇傾向にあります。
平成27年度茅ヶ崎市空き家実態調査の、「空き家所有者への空き家の維持・管理についてアンケート」では、月1回以上の維持管理を行っている割合は67％という数字が出ています。
この数字から1/3の空き家所有は数ヶ月、数年放置していることが読み取れます。
しかし茅ヶ崎市では、「茅ヶ崎市空き家活用等マッチング制度」を創設して、空き家の利活用に乗り出してします。
また空家の発生予防や利活用についての相談窓口を設定などもおこなっているため、今後の動向に着目してみてはいかがでしょうか？
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では茅ヶ崎市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成23年：2,251件
平成24年：1,963件
平成25年：1,800件
平成26年：1,624件
平成27年：1,555件
平成28年：1,379件
茅ヶ崎市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。
茅ヶ崎市では防犯ネットワークづくり、防犯連絡所さくらハウスの設置、防犯灯事業などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成25年度茅ヶ崎市政アンケート調査報告書の「定住意向」に関する調査では、
肯定的な回答：81.8％
否定的な回答：8.5％
と定住意識が高い結果となりました。
一方、転出したいと回答をされた方の理由トップ3は、「不便」「医療機関が充実していない」「子どものための教育環境が悪い」となっています。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年度：175 人
平成24年度：180人
平成25年度：174人
平成26年度：140人
平成27年度：115人
平成28年度：89人
平成29年度：18人
平成27・28年度と待機児童数ワースト1位であった茅ヶ崎市ですが、平成29年度4月時点の待機児童数は18名まで減少しました。
これは茅ヶ崎市が平成28年に「新たな待機児童解消対策」を策定して、取り組みを行った結果と言えます。
今後の動向にも注目してみてはいかがでしょうか？
次に茅ヶ崎市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
茅ヶ崎市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず茅ヶ崎市の地価は、神奈川県内6位、全国68位となっています。
最高坪単価は1991年の94万円でしたが、2016年は70％程度の66万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1995年以降、ほとんどの年で地価は下降となりました。
地価が上昇したのは、2002年（7.71％）、2007年（2.22％）、2008年（6.29％）、2014年（0.33％）の4年間のみです。
ただしバブル期から下落率からもわかるように、茅ヶ崎市の地価に10％越えるような大きな下落は見当たりません。
では地域別の動向を見ていきましょう。
上昇した地区
北茅ケ崎エリア（0.06％）
下降した地区
茅ケ崎駅エリア（－0.34％）、香川エリア（－0.07％）
このように全体的に緩やかな値動きとなっています。
賃料相場
では茅ヶ崎市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：6位
1LDK～2DK：7位
2LDK～3DK：7位
3LDK～4DK：7位
地価の6位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。
ただし区によって地価、平均順位ともに変動しますので、注意が必要です。
茅ヶ崎市の交通・アクセス
では茅ヶ崎市の電車状況はどうなっているでしょうか？
茅ヶ崎市内には3つの駅あり、JRのみの利用が可能です。
JR東海道本線：茅ケ崎駅
JR相模線：香川駅、北茅ケ崎駅、茅ケ崎駅
JR湘南新宿ライン：茅ケ崎駅
複数路線が利用できる駅は茅ケ崎駅となります。
茅ヶ崎市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは茅ヶ崎市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：239348人、2016年：239477人、2017年：240155人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：201675人
1995年：212874人
2000年：220809人
2005年：228420人
2010年：235081人
1世帯あたりの人員
2005年：2.60人
2010年：2.52人
2015年：2.44人
茅ヶ崎市の人口は、1990年以降2017年に至るまで増加を続け、2017年と1990年の人口を比較すると38480人（16％程度）増加しています。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと
年少人口：11.8％→14.8％→18.3％→21.4％→24.8％
生産年齢人口：73.0％→71.1％→67.8％→64.6％→62.1％
老齢人口：％→15.2％→14.1％→13.9％→14.0％→13.2％
生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は増加となり、少子高齢化の傾向が伺えます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの茅ヶ崎市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：236935人
2025年：233952人
2030年：229336人
2035年：223677人
2040年：217420人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：12.7％→11.8％→11.1％→10.8％→10.8％
生産年齢人口：60.9％→61.2％→60.4％→58.3％→55.1％
老齢人口：26.4％→27.0％→28.5％→30.9％→34.1％
茅ヶ崎市の人口は2020年以降は減少に転じる予測となっています
また年齢3区分別人口を見ると、年少人口は緩やかな減少ですが、老齢人口は5年毎に10％程度の大きな増加となっています。
次に茅ヶ崎市による将来人口を見ていきましょう。
茅ヶ崎市による将来人口※2035年までの5年毎
2020年：240,690人
2025年：239,565人
2030年：236,796人
2035年：232,901人
2035年：228,913人
年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎
年少人口：12.9％→11.9％→11.1％→10.7％→10.6％
生産年齢人口：60.5％→60.5％→59.6％→57.2％→53.6％
老齢人口：26.7％→27.6％→29.3％→32.0％→35.7％
社人研の予測同様に、2020以降は減少の予測となっていますが、数値的には緩やかな推移が予測されています。
茅ヶ崎市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に茅ヶ崎市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：2020年以降は減少に転じる。
茅ヶ崎市のデータ：2020年以降は減少に転じる。
どちらのデータからも、茅ヶ崎市の人口は減少が予測され、年齢3区分別人口からは少子高齢化が進行する予測となっています。
ただし人口は減少は5％程度のため、深刻な状況とは言えないでしょう。
そのため、賃貸需要への影響も大きくないと考えられます。
また茅ヶ崎市では「茅ヶ崎市まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、人口対策に乗り出しているため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では茅ヶ崎市の交通に関してはどうでしょうか？
茅ヶ崎市はJRの利用で横浜方面、品川方面へのアクセスは悪くありません。
茅ヶ崎駅から横浜駅まで26分程、品川駅まで43分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
茅ヶ崎市の各県内ランキングは地価は7位、平均賃料は7位（～8位）となります。
ほぼ同ランクとなり、バランスが取れています。
また2016年の取引では、茅ケ崎駅周辺で150万円、130万円と高値での取引が確認できます。
茅ヶ崎市の不動産投資
以上、茅ヶ崎市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると茅ヶ崎市は・・・
- 茅ヶ崎市の人口は、2020年以降緩やかに減少。
- 少子高齢化、核家族化がすすむ。
- 茅ヶ崎市の空き家率・空き家件数ともに悪化傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、定住派が81.8％と高い数値。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、茅ヶ崎市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※茅ヶ崎市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。