神奈川県不動産投資「海老名市」
神奈川県の不動産投資、今回は「海老名市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「海老名市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。
海老名市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「海老名市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「海老名市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「海老名市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：6.7％（2840戸）
平成15年：8.4％（3900戸）
平成20年：7.6％（3900戸）
平成25年：9.5％（5480戸）
海老名市の空き家件数は増加傾向にありますが、空き家率は神奈川県の数値と比較すると優秀な数値で推移しています。
また海老名市の空き家対策をみると、「空き家活用促進リフォーム助成金」や空き家の利活用などへの取り組みが確認できますので、今後の動向に着目してみてはいかがでしょうか？
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では海老名市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。（神奈川県警「過去の犯罪統計資料」より）
平成20年：1,378件
平成22年：1,290件
平成25年：1,166件
平成26年：1,054件
平成27年：1,071件
平成28年：1,052件
海老名市の刑法犯認知件は減少傾向にありますが、ここ3年は横ばいでの推移となっています。
海老名市では防犯パトロール、防犯灯の設置・維持管理などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成28年度の「定住意向」に関する調査では、
肯定的な回答：89.6％
否定的な意見：8.1％
と定住意識が非常に高いことが伺えます。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年度：6人
平成24年度：16人
平成25年度：21人
平成26年度：42人
平成27年度：35人
平成28年度：27人
海老名市の待機児童数は横ばいに近い数値で推移しています。
次に海老名市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
海老名市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず海老名市の地価は、神奈川県内8位、全国88位となっています。
最高坪単価は1989年の344万円でしたが、2016年は15.7％程度の54万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1990年以降は地価は下降を続けましたが、2007年（1.25％）、2008年（2.97％）の2年間は上昇となりました。
またここ4年の動向を見ると、2013年（-0.41％）、2014年（0.78％）、2015年（0.95％）、2016年（-0.25％）と穏やかな動向となっています。
地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。
上昇した地区
厚木駅エリア（3％）、社家エリア（0.90％）、さがみ野エリア（0.41％）、門沢橋エリア（0％）
下降した地区
かしわ台エリア（－1.05％）、座間駅エリア（－0.19％）、海老名駅エリア（－0.1％）
急増、激減といった大きな値動きはみられません。
賃料相場
では海老名市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：8位
1LDK～2DK：10位
2LDK～3DK：11位
3LDK～4DK：11位
間取りによる大きな差はみられません。
海老名市の交通・アクセス
では海老名市の電車状況はどうなっているでしょうか？
海老名市内には7の駅あり、JR相模線、小田急小田原線、相模鉄道本線の利用が可能です。
JR相模線：海老名駅、社家駅、門沢橋駅、厚木駅
小田急小田原線：海老名駅、厚木駅
相模鉄道本線：さがみ野駅、海老名駅、かしわ台駅
複数路線が利用できる駅は海老名駅、厚木駅となります。
海老名市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは海老名市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：130190人、2016年：130249人、2017年：130688人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：105822人
1995年：113430人
2000年：117519人
2005年：123764人
2010年：127707人
1世帯あたりの人員
1990年：3.03人
1995年：2.86人
2000年：2.74人
2005年：2.64人
2010年：2.53人
2015年：2.44人
海老名市の人口は、2017年現在も増加しています。
2017年と1990年の人口を比較する24866人（24％）と大きく増加してきたことがわかります。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2000～2010年までの5年ごと
年少人口：14.6％→14.4％→14.3％
生産年齢人口：74.7％→71.3％→66.7％
老齢人口：10.7％→14.3％→18.8％
年少人口は緩やかに減少、生産年齢人口は減少、老年人口は増加となっています。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの海老名市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：129663人
2025年：128412人
2030年：125979人
2035年：122693人
2040年：118981人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：12.8％→11.8％→11.0％→10.7％→10.7％
生産年齢人口：61.0％→60.9％→60.2％→58.0％→54.6％
老齢人口：26.2％→27.3％→28.8％→31.3％→34.7％
増加を続けてきた海老名市の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少に転じます。
2020年と2040年の人口を比較すると28.4万人（7.6％）程度の減少が見込まれます。
また年齢3区分別人口を見ると、現状の傾向が続きさらに少子高齢化が進行することが予測されています。
次に海老名市による将来人口を見ていきましょう。
海老名市による将来人口※2035年までの5年毎
参考サイト：海老名市人口ビジョン・かがやき持続総合戦略概要版（pdf）
2060年に129000人の人口維持を目指した取り組みを行なっています。
海老名市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に海老名市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：今後は減少が続く。
海老名市のデータ：今後は減少が続く。
どちらのデータも減少予測となっていますが、海老名市では積極的な人口対策の取り組みを開始したため、今後の動向に着目下さい。
不動産投資と交通
では海老名市の交通に関してはどうでしょうか？
海老名市は小田急線の利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。
海老名駅から新宿駅まで43分程と、十分通勤や通学圏と言えます。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
海老名市の神奈川県内でのランキングは地価は8位、平均賃料は8位（～11位）となりますので、賃料は地価よりも下位にランクしています。
また2016年の取引では、小田急海老名駅周辺で250万円と高値での取引が確認できます。
海老名市の不動産投資
以上、海老名市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると海老名市は・・・
- 海老名市の今後の人口は減少。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 海老名市の空き家率・空き家件数ともに優秀な数値で推移。
- 犯罪発生件数は横ばい。
- 定住意向は、定住派が89.6％と圧倒的に高い数値。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、海老名市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※海老名市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。